Ricardo Urrestarazu Capellán, Universidad de Málaga
La subida en los precios de la vivienda en España, tanto en venta como en alquiler, está alterando la edad de emancipación de los jóvenes, la renta disponible de las familias, la riqueza energética, la movilidad laboral, los procesos migratorios, las alternativas de inversión y ahorro, y los modelos turístico y de desarrollo urbano.
Vistas todas estas implicaciones, y ante el malestar social general, el gobierno anunció, a principios de diciembre de 2024, la creación de una empresa pública estatal para la construcción y gestión de vivienda pública. Aunque ya se le han transferido 3 300 viviendas y dos millones de metros cuadrados de suelo residencial, todavía es pronto para hacer una valoración de esta medida, que ciertamente podría mejorar el mercado de vivienda asequible.
Mientras, vale la pena revisar algunos de los modelos de gestión de vivienda en alquiler presentes en el debate político, económico y social en España.
Pequeños y grandes inversores en ladrillo
Más del 90 % del parque de viviendas de alquiler privado está en manos de pequeños propietarios. No obstante, los hogares de caseros son el grupo de mayor renta en España (entre 2,15 y 2,58 veces superior a la de los inquilinos), incluso sin contar sus ingresos por alquiler.
Por otra parte, las socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliarios) son un instrumento de inversión en ladrillo con el que el Estado español quiso fomentar –tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, en 2008– la existencia de un tejido empresarial privado estable y profesionalizado que promoviera y gestionara el alquiler inmobiliario:
“Un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario y, más en concreto, al mercado del alquiler. Las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros”.
Socimis: pocas viviendas residenciales en alquiler
Un análisis de 84 socimis españolas realizado en 2024 muestra que el conjunto de sociedades analizadas solo destina el 15 % de su inversión a la vivienda residencial de alquiler (en 2020 el porcentaje era del 11,5 %).
Además, si se hace un desglose, vemos que 53 de ellas tienen menos del 10 % de su inversión en vivienda, 27 presentan un porcentaje superior al 20 % y sólo 13 se dedican casi en exclusiva a la vivienda residencial.
Estos datos revelan que las socimis están cumpliendo sólo parcialmente uno de los objetivos marcados por la legislación: el de fomentar un parque de vivienda estable y profesional de alquiler.
Aunque uno de los grandes atractivos para las socimis del mercado inmobiliario español es que gozan de beneficios fiscales. Ahora, la batería de medidas que acaba de presentar el gobierno incluye condicionar dichas ventajas a la promoción de viviendas en alquiler asequible.
La tokenización de las viviendas
La tecnología blockchain para la inversión inmobiliaria es un modelo nuevo que no está legislado. No obstante, permitiría a un pequeño inversor participar en la compra de una o varias viviendas a través de participaciones digitales de fácil intercambio. Esto tiene sentido en un contexto como el español, en el que el precio de la vivienda impide a los pequeños inversores acceder a la adquisición de un inmueble.
El riesgo de la tokenización inmobiliaria es que contribuiría a la mercantilización de la vivienda. Además, al no tener regulación ni supervisión, implicaría un riesgo para los inversores y habría una limitada garantía de los rendimientos y la revalorización de la inversión.
Una propuesta sindical
El sindicato Comisiones Obreras propuso en otoño de 2024 un fondo de inversión del Estado en vivienda asequible. La idea es reunir el ahorro de personas particulares y recursos provenientes de inversores institucionales y fondos públicos europeos y españoles para la gestión y promoción de 50 000 viviendas asequibles. Estas viviendas, construidas o compradas por el fondo, no mantendrían la calificación de vivienda pública.
Este fondo sería un producto financiero regulado, con vocación de largo plazo y rentabilidades limitadas, en el que la rentabilidad social pesaría tanto como la económica.
Este modelo de inversión inmobiliaria serviría tanto a pequeños ahorradores con aversión al riesgo y que buscan rentabilidades moderadas y seguras, como a inversores institucionales que buscan diversificar sus carteras y cumplir con criterios de sostenibilidad y responsabilidad social.
El ejemplo europeo
La propuesta del gobierno y la de los sindicatos podrían servir para crear un parque de viviendas asequible y estable similar a los de otros países europeos, en los que instituciones y entidades sociales (cooperativas, asociaciones no gubernamentales, sociedades e instituciones sin ánimo de lucro) participan en la gestión y promoción de estas viviendas.
Por ejemplo, en Austria existen bancos mixtos en los que los inversores públicos y privados comparten los riesgos de la promoción inmobiliaria. En Francia, se puede acudir tanto a fondos públicos como a bonos, préstamos bancarios privados, subvenciones e incentivos fiscales para la promoción de vivienda asequible.
Otro factor a considerar es que, para que estos parques de vivienda asequible cumplan su objetivo, se necesita contar con una estructura administrativa capaz de gestionarlos de manera eficiente.
Ricardo Urrestarazu Capellán, Profesor Asociado de Política Económica, Universidad de Málaga
Este artículo fue publicado originalmente en The Conversation. Lea el original.
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Author: Soporte Técnico
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Fuente: republicadominicana24horas.net